Molina profundiza el fenómeno: desde la pandemia, la oferta de alquiler disminuyó sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero del 2023. Luego, en enero del 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó un 62% respecto al mes previo. Desde entonces, el crecimiento de la oferta se moderó. En noviembre 2025 cayó 1,3%. “Y en enero se mantuvo esa tendencia: en enero 2026 cae 7,7% y el volumen de oferta actual es 2,9 veces superior al registrado en febrero del 2023 (mínimo)”, agrega Molina y se refiere a la renta que deja el alquiler de una propiedad: “Se ubica en 5,09% bruto anual. Se necesitan 19,6 años de alquiler para recuperar la inversión, 3,2% más de lo requerido un año atrás”.
Cuánto aumentó el alquiler de un monoambiente
Sin embargo, al analizar la evolución por tipología entre noviembre y diciembre el panorama llama la atención. Durante este periodo los departamentos de dos ambientes y los monoambientes mantuvieron los mismos valores que en noviembre, y fueron las unidades más grandes las que experimentaron un aumento, en este caso del 5,9%.
La tendencia también se reflejó en los datos interanuales. Los valores de alquiler registraron aumentos significativos, y el monoambiente fue el que los lideró, con una suba del 37,5%. Le siguieron los departamentos de dos ambientes con una suba del 30%, y finalmente, el tres ambientes con un incremento del 28,5%.
En otras ciudades de la Argentina se repitió el mismo fenómeno: en Rosario los monoambientes también lideraron las subas interanuales, con un aumento cercano al 60%, un 20% más que la ciudad de Buenos Aires. En segundo lugar, se ubicaron los departamentos de tres ambientes con un aumento de 51,3%, y finalmente los de dos con un incremento del 43,3%.
Aún así, los valores mensuales promedio en la ciudad santafesina se mantuvieron por debajo de la capital del país. En Rosario, un monoambiente se publicó a $350.000, un dos ambientes a $430.000 y un tres ambientes a $590.000, cifras que se ubicaron aproximadamente $200.000 por debajo de la ciudad de Buenos Aires.
Por cuánto se alquila un dos y un tres ambientes
Cuál es el barrio más caro para alquilar
Si el estudio se analiza por zonas, las diferencias se amplificarían. Puerto Madero se posicionó como el barrio más caro para alquilar, con un valor mensual promedio de un departamento de dos ambientes por $1.238.741. En el ranking lo siguió Núñez con $818.018 y Palermo con $814.676.
En un escalón intermedio aparecieron barrios como Colegiales, con un valor de $764.760, Recoleta $747.713 y Almagro $720.773.
En el extremo opuesto, los valores más económicos los registraron San Nicolás con $657.065, Parque Avellaneda con $649.91 y Floresta con $639.271.
Por último, en enero la oferta de departamentos disponibles se mantuvo en niveles similares que en enero 2025. Sin embargo, se observó un cambio en la composición: el número de publicaciones expresadas en dólares aumentó y alcanzó un 30% del total.
Dónde alquilan los estudiantes
Palermo Sur o Universitario es una microzona ubicada en el límite sur del barrio, lindera con Almagro, y delimitada por las calles Soler, Scalabrini Ortiz, Córdoba y Gallo, que experimenta una popularidad cada vez mayor.
Una de las explicaciones del crecimiento de la zona es que es elegida por los estudiantes por la oferta educativa. “Las universidades son un imán para estas ubicaciones, y la Universidad de Palermo tracciona gente del interior”, señala Gabriel Brodsky, CEO de Predial, una desarrolladora con proyectos en la zona.
El empresario explica que el crecimiento inmobiliario también fue impulsado por la oferta culinaria y vida nocturna. “La presencia de estudiantes fomenta la creación de negocios comerciales y gastronómicos orientados a este público, como cafeterías, librerías y espacios de estudio, lo que a su vez potencia la economía”, coincide Agustín Walger, Director de Lepore Propiedades.
“Palermo tiene un aspiracional en la gente y esta microzona tiene un desborde de personas que no llegan al Palermo central pero quiere vivir en el barrio”, explica Brodsky. Esta justificación se reflejó en los valores de los departamentos que están en el submercado que representa Palermo Sur.
Cuánto cuesta un departamento en Palermo Sur
En los últimos cuatro años, la cantidad de proyectos en construcción en Palermo Sur se mantuvo estable, luego de una fuerte caída en 2021 cuando las obras en construcción se redujeron de 66 a 47 con aproximadamente 100.091 m² en construcción. “Es decir,54.000 m² menos que en 2021, pero niveles similares que en los últimos años", aclara Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
El informe de la plataforma detalló que del total de los emprendimientos, 17 fueron iniciados recientemente y poseían avances de obra inferiores al 5%. “Al estar ubicado cerca de las universidades, las tipologías que más abundan son los monoambientes, seguidos por los dos ambientes y, por último, los departamentos de tres ambientes, que aparecen en forma más reducida”, agrega Gómez Picasso.
Para finalizar, la demanda se divide en tres tipos de inquilinos: “Estudiantes universitarios -porteños o del interior- que buscan cercanía con los centros educativos; turismo hospitalario, por la proximidad con el Sanatorio Güemes, Sanatorio Finochietto y el Hospital Gutiérrez de Niños; y, por último, turismo vacacional, atraído por la oferta cultural y gastronómica de Palermo”, concluye el director de Lepore, empresa que cuenta con 23 desarrollos en la zona.