La relación entre propietarios e inquilinos en Nueva York fue modificada por una norma estatal en abril de 2024,que cambió las reglas del juego y estableció un principio clave: el vencimiento de un contrato no es, por sí solo, un motivo suficiente para obligar a una persona a abandonar su vivienda. Se trata de la llamada Ley de Desalojo por Buena Causa.
La ley nacida en Nueva York tras años de presión social
Las Protecciones de Desalojo por Buena Causa, incorporadas en el Artículo 6-A de la Ley de Bienes Raíces del Estado de Nueva York, fueron aprobadas en abril de 2024 luego de una prolongada organización colectiva de inquilinos en todo el estado.
El espíritu de la norma es garantizar estabilidad habitacional en un mercado históricamente volátil y costoso. La ley parte de la premisa de que la vivienda es un bien esencial y que su pérdida no puede quedar librada a decisiones arbitrarias de los propietarios.
En términos prácticos, la ley establece que los inquilinos elegibles tienen derecho a permanecer en su hogar siempre que paguen el alquilery cumplan con las condiciones básicas del contrato. Incluso cuando este vence, el arrendador ya no puede simplemente negarse a renovarlo sin ofrecer una justificación válida.
El concepto clave: qué significa “Buena Causa”
En ausencia de alguna de estas causas, el desalojo o la negativa a renovar el contrato puede ser impugnado judicialmente.
Qué alquileres están protegidos por la norma
No todos los alquileres quedan automáticamente alcanzados por las Protecciones de Desalojo por Buena Causa. El propio texto legal detalla con precisión los criterios de elegibilidad, que buscan salvaguardar el mercado de alquiler más expuesto a abusos.
Entre los principales requisitos, se destacan:
Quedan excluidos, entre otros casos:
En el resto del estado, fuera de la ciudad de Nueva York, las localidades deben optar de manera voluntaria por adherir a este régimen.
Renovaciones garantizadas en Nueva York y límites a los aumentos
Uno de los cambios más significativos introducidos por la ley es la garantía de renovación de los contratos de arrendamiento, incluso en los acuerdos mes a mes. Para los inquilinos cubiertos, el vencimiento del contrato no implica una amenaza inmediata de desalojo. La norma elimina así lo que muchos describían como “desalojos encubiertos”, en los que se forzaba la salida mediante la no renovación o subas desmedidas del alquiler.
Avisos obligatorios y defensa en la corte de Nueva York
En caso de conflicto, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda y presentar una defensa de Buena Causa ante la corte. Allí, el propietario debe probar que el aumento responde a mayores costos reales, como impuestos o mantenimiento, o que existe un motivo legítimo para el desalojo. Tal como señala el fallo judicial, la carga de la prueba ya no recae sobre el inquilino.