Con el inicio del 2026, el mercado inmobiliario porteño entró en una nueva etapa. Después de las subas acumuladas durante 2024 y 2025, los valores de venta se mantienen con una dinámica más estable.
De cara al 2026, la mayoría de los analistas descartan nuevas caídas y anticipan ajustes moderados al alza. Muchos valores ya están en un piso técnico, sobre todo en propiedades bien ubicadas y de buena calidad.
A pesar de que no tuvo el mismo rol protagónico que en la primera oleada de los préstamos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y sin llegar al récord histórico, el crédito hipotecario volvió a jugar un papel importante. Casi 14.000 operaciones se concretaron en 2025 con hipoteca, cerca del 20% del total. El salto fue contundente: un 180% más que en 2024. Aun así, el mercado quedó lejos del boom de 2017 y 2018, cuando los créditos UVA llevaron las escrituras con hipoteca a las 16.000.
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Departamentos: los barrios más caros y los más accesibles
En promedio, un monoambiente en la ciudad cuesta US$108.337. Un departamento de dos ambientes trepa a US$129.704 y uno de tres ambientes alcanza los US$178.546. Es importante aclarar que todos estos números son un promedio de todos los valores que se manejan por tipología y por barrio.
Estos últimos dos barrios combinan demanda sostenida, buena conectividad y fuerte desarrollo inmobiliario.
Mientras que, ente los barrios más económicos del mapa se ubican:
Las casas ya superan los US$300.000
El metro cuadrado de casas se ubica en US$1822 y mostró una leve baja mensual del 0,2%. Sin embargo, en la comparación interanual acumula una suba del 5,9%, por encima del aumento registrado en los departamentos. La escasez de oferta, especialmente en barrios consolidados, explica buena parte de esa diferencia.
En el extremo opuesto:
¿Es buen negocio comprar para alquilar?
A la hora de pensar en comprar una propiedad para ponerla en alquiler, es clave conocer la rentabilidad que esa unidad va a dejar para saber si es o no un buen negocio.
La renta, barrio por barrio
Los barrios más atractivos para los inversores que buscan renta son:
En contraste, los barrios con los alquileres más caros, son también los de menor rentabilidad:
El inicio del año trajo aparejado un nuevo aumento en los valores de alquiler, luego de un cierre de 2025 con subas más moderadas.
Valor de alquiler de departamento
Dónde hay alquileres por menos de $700.000
En el otro extremo, con valores casi $600.000 más bajos que Puerto Madero, se ubican:
¿Hay más o menos departamentos en alquiler?
Desde la pandemia, la oferta de alquileres disminuyó de manera sostenida, hasta alcanzar un mínimo histórico en febrero 2023. El punto de inflexión se produjo en enero del 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres, que ocasionó que la oferta de departamentos en la ciudad porteña aumentara un 62% respecto del mes previo.
Desde entonces el crecimiento de la oferta se moderó hasta enero 2026 cuando volvió a caer un 7,7% mensual. Aún así, el volumen actual es 2,9 veces superior al registrado en el mínimo (febrero 2023).
Cuánto cuesta un alquiler en el Gran Buenos Aires
Zona norte
Vicente López se posiciona como la zona más cara, con un valor 44,62% superior al promedio del GBA, y 44,71% por encima del promedio de CABA.
Esta zona también alcanzo el millón de pesos en la tipología de dos ambientes: Vicente López lidera nuevamente el ranking con un valor promedio de $1.013.335 , seguido por Martínez con $1.058.335.
Zona sur
La zona sur se ubica en el segundo lugar en término de valores. Si bien los alquileres de tres ambientes se acercan al millón de pesos, en promedio aún no lo alcanzan. El ranking está conformado por:
Lomas de Zamora es el distrito más caro de la zona, aunque su valor se ubica $63.269 por debajo del promedio de GBA, y $521.715 por debajo de Vicente López.
Zona oeste
La zona oeste presenta los valores promedio más bajos, alejándose aún más de la barrea del millón de pesos. Los promedios por localidad son: